Las cláusulas nulas más comunes

A la hora de alquilar una vivienda, es importante leer bien las condiciones del contrato y entenderlas, ya que algunas cláusulas pueden ser nulas.  Como duración de contrato, la penalización por resolución anticipada, actualización de la renta, reparaciones, etc….  Aquí les explicamos las más comunes que los propietarios suelen incluir:

• Una de las cláusulas nulas más frecuente y discutida es la de duración del contrato. Es muy habitual que el arrendador limite el plazo del alquiler a un año renovable. Pero en realidad, el inquilino tiene derecho de estar por un tiempo mínimo de cinco años, salvo que decida rescindir el contrato con antelación o el propietario necesitara la vivienda, siempre tiene que venir especificado en el contrato.
• También el arrendatario podrá ejercer su derecho de desistimiento que le permite rescindir el contrato con antelación.   Eso sí, siempre que haya transcurrido un mínimo de seis meses desde el inicio del alquiler y avisando con una antelación de 30 días. Cualquier cláusula por encima de este tiempo sería nula. Este derecho de desistir del arrendamiento sólo vienen previsto para los contratos de arrendamiento de vivienda pero no para los contratos de arrendamiento de local de negocio o cualquier arrendamiento para uso distinto del de vivienda habitual.

Si el arrendatario se quiere ir antes del plazo reflejado en la normativa o no avisa con antelación establecida, el arrendador puede exigir una indemnización. Pero siempre que se haya pactado en el contrato y nunca mayor que una mensualidad por cada año que reste de cumplir.  En caso que haya un plazo inferior al año, sería la parte proporcional. La regulación del desistimiento del arrendamiento de vivienda viene prevista en el artículo 11 de la LAU.

Si el inquilino se quiere marchar antes de esos 6 meses es probable que tenga que pagarle al arrendador el tiempo que falte hasta cumplir los 6 meses previstos en la ley como permanencia mínima para poder desistir. 

• Otra cláusula nula es exigir en el contrato que el inquilino tiene la obligación de realizar todas las reparaciones que necesite la vivienda. Las reparaciones ordinarias derivadas del uso cotidiano del inmueble corren a cargo del arrendatario, pero habría que ver en detalle que reparaciones. El arrendador debe hacerse cargo de las reparaciones como problemas con las cañerías o las instalaciones eléctricas o de gas. El inquilino no puede negarse a pagar la renta para presionar al propietario, ya que el impago puede derivar en una demanda de desahucio.
• También serían nulas las cláusulas que contemplan que en los meses de verano el arrendatario debe pagar dos rentas, algo que no se puede exigir de ninguna forma.
• Respecto a su actualización de las rentas, en los contratos suele incluirse que la cuantía de la mensualidad será revisada según el IPC y nunca puede superarlo. Podría ser menor si ambas partes han acordado eso pero nunca por encima. Es importante incluirlo en el contrato porque si no está insertada en el contrato, no se actualizará la renta durante toda la vigencia del contrato.
• Otra condición que sería totalmente anulada es el poder del arrendador acceder a la vivienda cuando quiera. El domicilio es inviolable y nadie puede entrar sin el consentimiento del inquilino, aunque sea el propietario.  Hay excepciones en casos de fuerza mayor, resolución judicial o comisión de un delito.

MEDIDAS EXTRAORDINARIAS EN 2023:

Hay que tener en cuenta que el Gobierno ha prorrogado el límite del 2% en la actualización de las rentas durante 2023. Los contratos de alquiler que finalicen antes del 30 de junio de 2023 podrán prorrogarse durante 6 meses.