La extinción de condominio
El condominio, también conocido como copropiedad o comunidad de propietarios, es la propiedad en común de un bien entre varias personas y a cada uno se le asignan una cuota de participación. Está regulado por el Código Civil.
Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título.
Artículo 392 del Código Civil
La extinción permite disolver una copropiedad. La pueden solicitar los copropietarios del bien. Es un derecho irrenunciable e imprescriptible. Es un procedimiento judicial que declara la extinción de condominio en situaciones por ejemplo en caso de herencias, de separaciones y divorcios o expropiación forzosa.
La extinción de condominio o división de cosa común tiene efectos entre los copropietarios y frente a terceros.
- La principal consecuencia es la finalización de la situación de propiedad compartida entre ellos.
- En cuanto a terceros, la división no debe perjudicarlos.
Cuando se produce una división de un bien común en un divorcio con hipoteca a medias, la parte que cede su propiedad suele recibir un dinero a cambio. La pareja quien decide que se quede con la propiedad de la vivienda asuma el pago total de la hipoteca. Hay que tener mucho cuidado cuando se hace esto, ya que la otra parte no será propietaria de una vivienda, pero sí que seguirá con la hipoteca a su nombre.
La única forma de dejar de ser propietario y al mismo tiempo deudor hipotecario, es que el banco adjudique la hipoteca al nuevo propietario. Hay que hacer una novación. Si el banco no la aceptara, se podría cambiar de banco y conseguir una hipoteca nueva.
La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieren antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante, la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad.
Artículo 405 del Código Civil
- Si en el juicio de divorcio, el juez adjudicó el uso de la vivienda familiar a uno de los ex cónyuges y los hijos del matrimonio extinguen el condominio de la vivienda familiar, la misma no puede afectar el derecho de uso.
- Frente a la Agencia Tributaria, la extinción de condominio está exenta del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Sí que está gravada con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que es del 0,5% al 1,5% del valor de venta. En Andalucía es 1,2%. Este impuesto paga la persona que se quede con el bien.
La división de cosa común
Según la Ley, nadie puede ser obligado a permanecer en un condominio. Cuando uno de los copropietarios quiere extinguir el condominio, los otros no se pueden negar.
Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto, no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.
Artículo 400 del Código Civil
Hay dos vías: por mutuo acuerdo o por vía judicial.
- En caso de mutuo acuerdo, uno de los propietarios adquiera las partes indivisas de los otros, o que el que desea retirarse del condominio reciba una indemnización. También es posible que el bien se venda a un tercero y los copropietarios se distribuyan el dinero de acuerdo a sus cuotas de participación.
La escritura de extinción de condominio puede ser realizada ante Notario, abonando el impuesto correspondiente.
En el caso de un inmueble que sea la vivienda familiar de un matrimonio en vías de divorcio o separación, la extinción del condominio debe constar en el convenio regulador.
- Si los copropietarios no están de acuerdo, hay que recurrir a la Justicia mediante la interposición de una demanda de división de cosa común.
Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.
Artículo 404 del Código Civil
