¿Quieres que un hijo, tu madre o tu hermana viva en una casa tuya sin pagar alquiler? El comodato familiar permite prestar su uso y dejar por escrito las condiciones.
Para evitar dudas y proteger la relación familiar, conviene aclarar tres cuestiones desde el principio: quién conserva la propiedad, cuánto dura la cesión y quién paga cada gasto.
Qué es un comodato familiar
El comodato es un préstamo gratuito de uso. El propietario, llamado comodante, permite utilizar la vivienda a otra persona, llamada comodatario, que debe devolverla cuando termine lo acordado.
Puede utilizarse entre padres e hijos, hermanos u otros familiares. La vivienda continúa perteneciendo a su propietario: lo que se presta es su uso.
¿Se puede cobrar una mensualidad?
El comodato es esencialmente gratuito. Si se cobra una renta por ocupar la vivienda, aunque sea pequeña, la relación deja de ser un comodato.
Sí pueden distribuirse los gastos reales de utilización, como el agua o la electricidad, siempre que no se utilicen para encubrir un alquiler. Conviene conservar los recibos y explicar claramente en el contrato qué paga cada persona.
Ejemplo sencillo: una madre deja su vivienda a su hija
María tiene una vivienda y permite que su hija viva allí durante tres años, sin pagar alquiler. Ambas firman un contrato en el que acuerdan lo siguiente:
- La madre conserva la propiedad de la vivienda.
- La hija puede utilizarla como residencia durante el plazo pactado.
- La hija paga el agua, la electricidad y los gastos ordinarios de uso.
- La madre asume el IBI, la comunidad y las reparaciones extraordinarias que le correspondan.
- Al terminar los tres años, la hija devuelve la vivienda, salvo que acuerden una nueva cesión.
Antes de formalizarlo, también deben revisar las consecuencias fiscales de la cesión gratuita.
Quién paga agua, luz, IBI y comunidad
El contrato debe recoger expresamente el reparto de gastos. Una distribución que puede pactarse es esta:
- Agua, electricidad, gas e internet: el familiar que los consume.
- Gastos ordinarios de uso y conservación: el familiar que ocupa la vivienda.
- IBI y cuotas de comunidad: el propietario, detallando cualquier reembolso que se acuerde.
- Reparaciones extraordinarias: el propietario, sin perjuicio de los daños que sean responsabilidad del ocupante.
Este reparto es un ejemplo. Aunque se pacten reembolsos entre las partes, el propietario mantiene sus obligaciones frente al ayuntamiento y la comunidad de propietarios.
Por qué conviene establecer una duración
Fijar un plazo claro ayuda a evitar conflictos. Puede acordarse, por ejemplo, una cesión de tres años, indicando la fecha de inicio y la fecha de devolución.
El propietario debe respetar las condiciones pactadas, sin perjuicio de los supuestos legales que permiten reclamar antes la vivienda, como una necesidad urgente del comodante.
Si no se ha determinado ni la duración ni un uso concreto, el artículo 1750 del Código Civil regula la posibilidad de reclamar su devolución. Por eso es preferible evitar acuerdos imprecisos.
Qué debe recoger el contrato
- La identificación y firma del propietario y del familiar.
- La dirección y descripción de la vivienda.
- La gratuidad de la cesión.
- Las personas autorizadas para ocuparla.
- El uso permitido y la duración.
- El reparto de gastos y las obligaciones de conservación.
- La prohibición de alquilar o ceder la vivienda a terceros sin autorización.
- Las causas de finalización y la devolución de las llaves.
¿Tiene impuestos aunque no se cobre alquiler?
Que la cesión sea gratuita no significa que carezca de consecuencias fiscales.
Si se acredita que no existe renta, el propietario no declara un alquiler inexistente. Sin embargo, cuando la vivienda cedida no es su residencia habitual, normalmente debe revisar la imputación de rentas inmobiliarias en su IRPF.
Además, la adquisición gratuita del derecho de uso puede quedar sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Deben estudiarse su valoración y la autoliquidación que corresponda.
La bonificación del 99 % en Andalucía
Si corresponde aplicar la normativa andaluza, padres, hijos y cónyuges pueden acceder a una bonificación del 99 % de la cuota de Donaciones, cumpliendo los requisitos legales. Esta bonificación no se extiende con carácter general a los hermanos.
La regulación vigente desde 2026 introduce un matiz: en determinados negocios gratuitos que no requieren escritura para su eficacia, el documento público se exige cuando la base imponible supera 5.000 €, computando las operaciones relevantes entre el mismo donante y beneficiario de los tres años anteriores.
Debe revisarse el artículo 40 de la Ley 5/2021 de Andalucía. No basta con mirar el valor total de la vivienda: hay que estudiar el derecho cedido, su valoración y las circunstancias de la operación.
¿Sirve para dejar la vivienda para toda la vida?
Un uso vitalicio requiere un estudio específico. Un contrato privado de comodato no crea por sí solo un usufructo o un derecho de habitación inscrito en el Registro de la Propiedad.
Si el objetivo es garantizar el uso durante toda la vida del familiar, conviene consultar con un notario qué figura permite recoger mejor esa voluntad y qué efectos tiene.
¿Evita una donación o los impuestos de una herencia?
El comodato no transmite la propiedad de la casa ni elimina por sí solo las obligaciones fiscales de la cesión gratuita.
Tampoco evita el Impuesto de Sucesiones. Si fallece el propietario, la vivienda forma parte de su herencia. El contrato no se extingue automáticamente por ese único motivo, por lo que también conviene regular qué sucede en caso de fallecimiento.
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Fuentes oficiales
- Código Civil: artículos 1740 a 1752, regulación del comodato.
- Agencia Tributaria: inmuebles que generan renta imputada.
- Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: artículo 3.
- Ley 5/2021 de Andalucía: artículo 40, bonificación en adquisiciones gratuitas.
Información general revisada el 25 de octubre de 2026. El contrato y su fiscalidad deben adaptarse a cada caso concreto.
