Fecha de revisión: 3 de noviembre de 2026. Esta guía se centra en vivienda habitual. Las reglas de temporada, habitaciones, locales y alojamiento turístico requieren una revisión específica. La fecha del contrato también importa.

Antes y ahora: los cambios de un vistazo

Fianza: cambio del 24 de enero. Reforma estatal: desde el 8 de octubre de 2026.

Depósito de la fianza en Andalucía

Antes: contratos hasta el 23/01/2026: obligación de depositarla en AVRA.

Ahora: contratos desde el 24/01/2026: se suprime ese depósito administrativo. [1] [2]

Seguro de impago

Antes: sin la prohibición expresa actual en el artículo 36.5.

Ahora: se prohíbe exigir al inquilino contratar seguro de impago o cobertura análoga. [3] [5]

Gestión y formalización del contrato

Antes: desde 2023, a cargo del arrendador.

Ahora: se refuerza la prohibición de repercusión directa o indirecta; incluye renovaciones. [3] [5]

Entrega de la vivienda al terminar

Antes: documentarla era recomendable como prueba.

Ahora: documento firmado obligatorio. Sin documento, o sin daños reflejados, se presume conservación adecuada, salvo prueba contraria. [3] [5]

Actualización anual de la renta

Antes: dependía del contrato y de los límites legales del momento.

Ahora: IRAV como techo, junto con las medidas extraordinarias explicadas debajo. [3] [4]

La comparación estatal toma como referencia el régimen inmediatamente anterior al 8 de octubre; no significa que todos los contratos antiguos cambien por igual.

La fianza sigue existiendo, aunque ya no vaya a AVRA

En una vivienda habitual, la fianza legal sigue siendo una mensualidad. El cambio andaluz afecta a su depósito ante la Administración, no a la obligación de entregarla al arrendador. [1] [2] [9]

Por ejemplo, en un contrato de vivienda habitual firmado en noviembre de 2026 con una renta de 800 € al mes, la fianza legal es de 800 €. Conviene dejar constancia del pago y diferenciarla de la primera renta y de cualquier garantía adicional.

Las fianzas de contratos anteriores que ya estén depositadas no se retiran automáticamente: se solicita su devolución conforme se extingan los contratos. Los contratos fechados hasta el 23 de enero mantienen la obligación de depósito del régimen anterior. [1]

La renta no sube automáticamente: revisa el pacto y los límites

Sin pacto expreso no hay actualización. Cuando proceda, se revisa en la anualidad y se comunica por escrito; la nueva renta resulta exigible desde el mes siguiente a la notificación. El incremento no puede superar el IRAV aplicable. [3]

Además, para anualidades entre el 8/10/2026 y el 31/12/2027, sin un nuevo pacto el aumento no puede superar el 2 %. Si la renta supera el máximo del sistema de referencia que resulte aplicable, no cabe incremento. Deben respetarse también el IRAV y las condiciones contractuales más favorables al inquilino. [3] [4]

Ejemplo: si, tras revisar todo lo anterior, corresponde un 2 %, una renta de 800 € pasa a 816 €. El ejemplo no autoriza por sí solo la subida.

Consulta el IRAV publicado por el INE para la fecha correspondiente. El índice es un límite, no una subida obligatoria.

¿Y los contratos que ya estaban firmados?

No deben sustituirse automáticamente por un modelo nuevo. La disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023, reformada en octubre de 2026, extiende determinados límites de actualización y posibilidades de prórroga a contratos anteriores; en los demás aspectos preserva su régimen de origen. Antes de modificar una cláusula, hay que comprobar fecha y normativa aplicable. [6]

El Real Decreto-ley 29/2026 también contempla una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos vigentes a su entrada en vigor. Requiere solicitud, condiciones de vencimiento y cumplimiento de pagos, y admite excepciones. No prolonga por igual todos los alquileres. [4]

Publicado, pero todavía no vigente: el cambio del 15 de noviembre

A fecha de esta revisión, el Real Decreto-ley 28/2026 tiene prevista su entrada en vigor el 15 de noviembre de 2026. Estas reglas deben distinguirse de las que se aplican hoy. [7]

Prórrogas de vivienda habitual: cambio previsto, sujeto a vigencia y régimen transitorio.

Continuidad tras el plazo mínimo

Régimen actual: prórrogas anuales hasta tres años, si concurren los requisitos.

Previsto desde el 15/11/2026: prórrogas sucesivas de cinco años; siete si el arrendador es persona jurídica.

Preaviso del arrendador

Régimen actual: cuatro meses para no renovar en el supuesto del artículo 10.1.

Previsto desde el 15/11/2026: seis meses como regla general; existen excepciones transitorias.

No renovación por el arrendador

Régimen actual: sin la nueva compensación general prevista en esta reforma.

Previsto desde el 15/11/2026: puede generar indemnización; hay causas de exclusión y reglas transitorias.

No basta con mirar el calendario: deben revisarse vencimiento, prórrogas en curso y comunicaciones anteriores. El texto conserva determinados preavisos previos y permite cuatro meses en ciertos vencimientos cercanos. Si se publica esta guía después del 15 de noviembre, habrá que actualizar este apartado. [7]

Qué conviene preparar antes de firmar

• Un contrato adaptado a la fecha y al uso real de la vivienda.
• Un desglose comprensible de renta, fianza, garantías y gastos.
• Inventario, fotografías y justificantes de los pagos.
• La revisión de la póliza si el propietario decide protegerse frente al impago.
• Un calendario de anualidades, vencimientos y comunicaciones.

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Información general revisada el 03/11/2026. No sustituye el estudio del contrato concreto. La vigencia y el alcance de los decretos-leyes deben comprobarse de nuevo antes de publicar o tomar decisiones.

Fuentes oficiales y apartados consultados

1. AVRA: explicación breve sobre fechas y devolución de fianzas.
2. Ley 5/2025 de Andalucía: disposición adicional sexta.
3. LAU: artículo 18, actualización; artículo 20, gastos; artículo 36, fianza, seguro y entrega.
4. RDL 29/2026: disposición final quinta, prórroga; disposición final sexta, actualización.
5. LAU, redacción histórica: artículo 20 y artículo 36.
6. Ley 12/2023: disposición transitoria cuarta.
7. RDL 28/2026: artículo único y disposición transitoria única. Entrada en vigor prevista el 15/11/2026.
8. INE: índice de referencia de arrendamientos.
9. LAU: artículo 36.1, cuantía de la fianza.

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