No tengo mi casa legalizada, ¿qué tengo que hacer?
Legalizar una vivienda sin licencia es uno de los problemas más habituales y complicados de resolver. Algunos de los ejemplos más típicos serían dos apartamentos que se han unido por dentro, una casa aislada en una parcela rural, el cierre de una pequeña terraza para ampliar la vivienda o, incluso un piso reconvertido en oficina que se decide alquilar de nuevo como vivienda. Además, no vemos este problema hasta que queremos vender la propiedad, en mitad de una herencia o al solicitar el alta de los suministros.
El pago del IBI es un tema exclusivamente fiscal. Mucha gente piensa que pagando el IBI ya la propiedad es legal. No tiene nada que ver con la legalidad. Eso es un tema urbanístico. Solamente por el hecho de existir, todas las construcciones tienen la obligación de pagar IBI, aunque sean ilegales. Pagar el impuesto, no otorga ningún derecho al propietario. Una vivienda ilegal tiene que pagar el mismo IBI que una finca completamente legal. La única diferencia es que la primera está expuesta a fuertes sanciones -o incluso el derribo y la segunda no.
La escritura de un inmueble solamente identifica al titular de esa propiedad y garantiza el derecho del propietario frente a terceros, pero nada más. Es bueno y necesario tenerla, pero no tiene ningún valor desde el punto de vista de la legalidad urbanística. El único documento que acredita la legalidad de una casa es la Licencia de Primera Ocupación o Cédula de Habitabilidad
Para legalizar una construcción ilegal, si han prescrito los plazos necesarios, solo se necesita un Certificado de Antigüedad y Superficies, te buscas un arquitecto colegiado para que lo haga y se presenta un Expediente de Legalización en el Ayuntamiento. Con este documento, el Notario emitirá la Declaración de Obra Nueva y podrá inscribir su vivienda en el Registro. La inscripción en el Registro ni siquiera es obligatoria por ley. No todas las construcciones son legalizables.
También puede ser que tu finca ya tuvo la licencia de Primera Ocupación. En ese caso hay que solicitarla en el Ayuntamiento. Suelen guardar las copias. En caso que no la encuentren porque ya han pasado mucho años y no la tenían digitalizada, pues hay que pedir al Arquitecto que nos haga el certificado de antigüedad y presentarlo.
Antes de firmar un contrato de compraventa de una vivienda no legalizada, te recomiendo pedir información sobre ella en el Urbanismo por si hay algún expediente sancionador abierto contra la propiedad para saber si hay alguna orden de derribo o sanción. Que estas cosas a veces no aparecen en la nota simple.
Cuando una finca es ilegal, el valor de tasación no pasará del 40% o 45% de su valor real. Con un valor tan bajo, es imposible de vender a un comprador que necesite una hipoteca, porque el banco no se la va conceder. Las posibilidades de venta son muy bajas. Y si hay un comprador que no necesite financiación, jamás va presentar una oferta por encima del valor de tasación. Por eso es importante legalizar una casa.
También ten en cuenta que, si compras una vivienda ilegal, tendrás que asumir los gastos de legalización de la misma, hay que pagar impuestos del coste de construcción de la casa y los gastos de notaría y registro, posibles multas y a eso hay que añadir los gastos de urbanización en un futuro. Mejor no arriesgarse si no lo tienes todo claro.
