A veces no podemos comprar una vivienda porque no tenemos suficiente dinero ahorrado, pero tampoco queremos seguir pagando un alquiler a fondo perdido. Sin embargo, hay otra alternativa, y es el alquiler con opción a compra. Te contamos cómo funciona.
¿Qué es el alquiler con opción a compra?
En este tipo de alquiler te permite vivir en una casa pagando unas cuotas mensuales, como en un alquiler corriente, pero pasado un tiempo acordado al principio de contrato, tienes derecho a optar a comprar la vivienda.
Este tipo de contrato tiene ventajas para el inquilino, ya que al comprar la casa se descontará del precio fijado en el contrato, el total de las mensualidades pagadas o una parte, según lo que se ha pactado entre las partes.
Se fija la cuota de alquiler que suele ser igual a la de un contrato de alquiler habitual, pero el inquilino debe pagar una señal. Esta dependerá del precio de venta o le acuerdan ambas partes. A veces, el pago de esta entrada sustituye una fianza. Si el inquilino no llegará a comprar y decide a abandonar la casa, perderá ese dinero.
¿Cómo es el contrato de alquiler con opción a compra?
El alquiler con opción a compra es una modalidad de contrato mixto, en el que se incluyen cláusulas tanto del modelo de alquiler como de compraventa. Este modelo de contrato no aparece en el Código Civil, pero está aceptado y contemplado en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
El contrato debe incluir obligatoriamente el objeto del mismo y el precio establecido. Además, debe contener formalidades teniendo en cuenta el alquiler y la compraventa por separado.
Respecto al arrendamiento debe incluir:
- El tiempo del alquiler.
- El periodo en el que el inquilino puede ejercer su derecho a compra.
- La cuota que va pagar todos los meses.
- Acordar quién pagará los gastos de comunidad, arreglos o reformas de la vivienda, el mantenimiento, etc..
Y respecto a la parte de compraventa el contrato incluirá:
- Precio de venta de la vivienda.
- Cantidad de la señal. Se suele dar un 10 % pero todo es ponerse de acuerdo entre ambas partes.
- La cantidad de las cuotas pagadas durante del alquiler que se descontarán del precio o un porcentaje.
¿Qué garantías tiene este tipo de contrato?
Para inquilino
El inquilino tendrá derecho a vivir alquilado en la casa durante el tiempo estipulado, aunque finalmente decida no comprar la vivienda. Y el propietario no puede alquilarla ni venderla a terceros en ese período de tiempo.
El arrendatario puede comprar la vivienda en cualquier momento dentro de los plazos establecidos. Mientras vive alquilado, puede conocer la propiedad antes de comprarla y saber si realmente le gusta y se adapta a sus necesidades.
Para el propietario
El arrendador tiene la seguridad de que venderá su casa. Y en caso de no venderla, se quedará con la señal y su vivienda la tiene alquilada hasta el momento de la venta y mes a mes recibe una cuota del alquiler. Durante el tiempo que dure el contrato, tiene ventajas fiscales. Y puede estar bastante tranquilo de que el inquilino cuidará el inmueble, ya que podría convertirse en su futura casa.
En este tipo de contrato hay que tener en cuenta que el precio de la venta no cambia. Lo que puede ser una ventaja o no. Puede pasar que mientras dure el alquiler, los precios de las propiedades pueden bajar o subir. Lo que sí puede cambiar son las cuotas mensuales del alquiler, que pueden cambiarse de acuerdo al IPC (Índice de Precios al Consumidor).
Este tipo de contrato también se puede inscribir en El Registro de la Propiedad. Aquí hay que tener cuenta que hay que pagar una serie de gastos adicionales y dependen de la renta pactada y de la duración. En los arrendamientos de vivienda se considera el inmueble arrendado al menos por el plazo mínimo de duración (actualmente son cinco años).
Los gastos serían:
- Gastos de notaría
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
- Registro de la Propiedad
