EL VALOR CATASTRAL

El valor catastral es un valor administrativo que es determinado por la Administración.

Se compone por el valor de suelo y el valor de construcción. Para determinar el valor del suelo se tienen en cuenta las circunstancias urbanísticas que le puedan afectar.  Y para determinar el valor de la construcción se usan las condiciones urbanístico-edificadoras del inmueble, su situación, su carácter histórico-artístico, su uso o destino, la calidad y antigüedad de la construcción y cualquier otro factor importante.

El valor catastral de un inmueble tiene relación directa con seis impuestos. Su importe será determinante para presentar las declaraciones de IBI, la plusvalía municipal, la imputación de rentas en IRPF, Patrimonio, Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y el de Transmisiones Patrimoniales. 

En alguna de estas figuras impositivas se tendrá que especificar si ese valor ha sido revisado o no. Es decir, si ha sido actualizado conforme a los procedimientos de valoración colectiva del Catastro. Es el caso, por ejemplo, del IRPF.

Los inmuebles urbanos, que no sean vivienda habitual, se imputarán como renta a efectos del IRPF, de acuerdo a estas normas:

Con carácter general, el 2% sobre el valor catastral del inmueble. O el 1,1% del valor catastral para aquellos inmuebles cuyo valor catastral haya sido revisado

En caso de venta de segunda mano, es importante saber el importe del valor catastral para poder calcular el valor fiscal. Porque a la hora de pagar el ITP (Impuestos de transmisiones patrimoniales), se pagará según el valor fiscal en caso que el precio de venta fuera menor.  El valor catastral se multiplica por un coeficiente.  En cada localidad es diferente.  Normalmente esta consulta la hace la notaria a través de la Junta de Andalucía.

El valor catastral de un inmueble no puede superar el 50% de su valor de mercado. 

Inmuebles que carezcan de valor catastral

Para aquellos inmuebles que carezcan de valor catastral o no hayan sido notificados al contribuyente a la fecha de devengo del impuesto el porcentaje del 1,1% se aplicará sobre el 50% del mayor de los siguientes valores. El comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición.

Inmuebles rústicos o urbanos que produzcan rendimientos del capital inmobiliario

En el caso de inmuebles rústicos o urbanos que produzcan rendimientos del capital inmobiliario por encontrarse arrendados o por haberse constituido o cedido derechos o facultades de uso o disfrute sobre los mismos, la cuota del IBI tiene la consideración de gasto deducible de tales rendimientos.

También es deducible, entre otros conceptos, la amortización del inmueble, para cuyo cálculo en caso de desconocimiento del valor del suelo, se utiliza el valor catastral.

La duda surge porque los valores catastrales se pueden actualizar anualmente mediante la aplicación de coeficientes aprobados por las correspondientes leyes de presupuestos, lo que hace que vayan aumentando con el paso de los años.

Sin embargo, a pesar de que el valor actual sea superior al de hace unos años, si esa diferencia es como consecuencia de aplicar los coeficientes no se considerará revisado a efectos fiscales.

Con carácter general, el valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado. A tal efecto, mediante orden ministerial se ha fijado un coeficiente de referencia al mercado del 0,5 en el momento de aprobación y entrada en vigor de la ponencia. En los bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor catastral no podrá en ningún caso superar dicho precio.

Además de la mencionada imputación de la segunda vivienda en el IRPF, los valores catastrales aparecen en los siguientes tributos:

Impuesto sobre Bienes Inmuebles

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un tributo directo de carácter real cuya base imponible está constituida por el valor catastral de los inmuebles.

Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía)

La Plusvalía es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los mismos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.

La base imponible se determina aplicando el porcentaje aprobado por el Ayuntamiento sobre el valor del terreno fijado por la Dirección General del Catastro a efectos del IBI.

En caso de revisión catastral, el valor del terreno fijado por el Catastro se reduce en una cuantía de entre el 40% y el 60%, durante los cinco años siguientes a la citada revisión, según lo que haya acordado el Ayuntamiento.

Impuesto sobre el Patrimonio

Los bienes inmuebles rústicos y urbanos se computan por el mayor valor de los tres siguientes.  El valor catastral, el valor establecido por la Comunidad Autónoma a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o sobre Sucesiones y Donaciones, o el precio o valor de adquisición.

La vivienda habitual del contribuyente está exenta del Impuesto sobre el Patrimonio hasta un importe máximo de 300.000 euros.

Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y sobre Transmisiones Patrimoniales

Los inmuebles y demás bienes se computan por su valor real. No obstante, las Comunidades Autónomas pueden utilizar el valor catastral como medio de comprobación o como valor indicativo.